L'”indemnité d'immobilisation”, qui est aussi parfois appelée “séquestre”, constitue le prix forfaitaire de l'indisponibilité du bien vendu.
Cette notion est à distinguer de la notion de “compte séquestre” détenu par l'agence immobilière dans le cadre de son activité professionnelle de transaction.
Très souvent, les compromis de vente comportent une indemnité d’immobilisation. Pour quelles raisons ?
À quoi sert l’indemnité d’immobilisation ?
Sa fonction est triple :
- Si la vente se réalise, l’indemnité d’immobilisation s'imputera sur le prix convenu à titre d'acompte.
- Si une condition suspensive prévue au compromis de vente venait à ne pas se réaliser, elle sera restituée à l'acquéreur.
- Si l'acquéreur ne signe pas l’acte authentique de vente, elle demeura acquise au vendeur.
Ainsi, du point de vue de l’acquéreur, en versant une indemnité d’immobilisation au moment de la signature du compromis de vente, celui-ci sera moins tenté de ne pas venir signer l’acte authentique, puisque dans ce cas il perdra le montant de l’indemnité d’immobilisation qu’il aura versé.
Du point de vue du vendeur, le versement d’une indemnité d’immobilisation par l’acquéreur aura pour effet de sécuriser la vente, puisqu’en cas de défaillance de ce dernier, le préjudice du vendeur sera indemnisé sans qu'il soit besoin de solliciter le juge pour en fixer le montant.
Enfin, du point de vue de l’agent immobilier, ce dernier a tout intérêt à ce que la vente se réalise dans la mesure où il ne peut percevoir aucune rémunération tant que la vente n’a pas été constatée par acte authentique (article 6 de la loi Hoguet et article 73 du décret du 20 juillet 1972).
Le fait de prévoir une indemnité d’immobilisation est donc aussi un bon moyen de sécuriser l’opération et la perception des honoraires de l’agent immobilier.
Le montant de l’indemnité d’immobilisation est-il réglementé ?
Dans les compromis de vente, appelés aussi promesses synallagmatiques de vente, le montant de l’indemnité d’immobilisation n'est pas réglementé.
La liberté la plus complète préside à la détermination de son montant.
En pratique, un montant de 5 % à 10 % est généralement retenu.
En revanche, dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir en lotissement soumis à permis d’aménager, le montant de l’indemnité d’immobilisation est réglementé.
Ainsi, le lotisseur peut obtenir de l'acquéreur potentiel une indemnité d'immobilisation ne pouvant pas excéder 5 % du prix de vente (art. R.442-12 du Code de l’urbanisme).
Dans quel cas le versement d’une indemnité d'immobilisation est obligatoire ?
Le versement d’une indemnité d’immobilisation est obligatoire dans un cas très spécifique : il faut être en présence d’une promesse unilatérale de vente consentie par une personne physique, dont la validité est supérieure à 18 mois, ou dont la prorogation de durée conduit à une durée totale supérieure à 18 mois.
Dans ce cas, l’acquéreur potentiel est tenu de verser une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente (art. L.290-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Comment est conservée l’indemnité d’immobilisation jusqu’à la signature de l’acte authentique ?
L’indemnité d’immobilisation doit être versée sur un compte bloqué afin d’être indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la réalisation de la vente par acte authentique.
Si l’agent immobilier possède un compte séquestre, il est possible de séquestrer l’indemnité d’immobilisation sur ce compte.
Elle peut aussi être séquestrée chez le notaire chargé de rédiger le compromis et l’acte authentique de vente.
Le séquestre de l’indemnité d'immobilisation peut donner lieu au paiement d’honoraires spécifiques.
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