La gestion des loyers est l'une des missions clés de l'administrateur de biens dans le cadre de la gestion locative. Il doit notamment fixer le montant du loyer, s'assurer que celui-ci est payé à échéance, et procéder à sa révision tout en respectant la législation en matière d'encadrement des loyers. Pour clarifier ces sujets, voici un guide sous forme de questions-réponses.
Les questions à se poser
Qu'est-ce que la révision de loyer ?
La révision de loyer permet de réévaluer le montant que le locataire paie pour occuper le logement. Pour qu'elle soit possible, les modalités de cette révision doivent être clairement indiquées dans le contrat de location.
Quand peut-elle avoir lieu ?
La révision du loyer peut avoir lieu une fois par an. Elle se fait soit à la date indiquée dans le contrat de location, soit, si aucune date n’est précisée, à la date anniversaire du bail.
Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?
L’indice de référence des loyers (IRL) est un indice publié trimestriellement par l’INSEE. Il sert de base pour calculer la révision du loyer des logements, qu'ils soient vides ou meublés. Cet indice peut être mentionné dans le contrat de location, sinon, le dernier indice publié à la date de signature du bail doit être utilisé.
Quels sont les règles de calcul pour la révision du loyer ?
Pour réviser le loyer, utilisez la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer précédent x (IRL trimestriel année N / IRL trimestriel année N-1)
L'administrateur de biens ou le propriétaire applique cette formule pour déterminer le nouveau loyer et informe ensuite le locataire par écrit.
Quels sont les délais pour demander la révision d’un loyer ?
Selon la loi ALUR, la révision du loyer doit être demandée dans l’année qui suit la date prévue pour la révision. Passé ce délai, le propriétaire ou l'administrateur de biens perd ce droit pour l'année écoulée.
Que faire en cas de refus ?
Si le locataire refuse la révision, le propriétaire ou l'administrateur de biens doit prendre en compte les délais de prescription. Pour les révisions antérieures au 27 mars 2014, le délai de prescription était de 5 ans. Depuis la loi ALUR, ce délai est d’un an. Si le locataire ne paie pas le montant révisé dans ce délai, une procédure judiciaire doit être entamée avant l’expiration de celui-ci.
Peut-on augmenter le loyer en cours de bail ?
Il est possible d’augmenter le loyer en cours de bail si des travaux d’amélioration sont convenus entre le propriétaire et le locataire. Ces travaux, à la charge du propriétaire, doivent être précisés dans le bail ou par un avenant au contrat de location.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une réglementation qui limite l'augmentation des loyers dans certaines zones géographiques dites "zones tendues". Ce dispositif vise à contrôler les prix des logements vides ou meublés mis en location. Depuis le 1er juillet 2019, Paris applique un dispositif spécifique basé sur des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Lors de la première mise en location, le propriétaire fixe librement le loyer. En cas de renouvellement du bail, une augmentation n'est possible que si le loyer est sous-évalué, et elle doit respecter des règles spécifiques. Si le logement est reloué dans les 18 mois suivant le départ du locataire précédent, le loyer ne peut être réévalué au-delà de l’IRL, sauf en cas de travaux ou de sous-évaluation manifeste.
Que faire en cas de loyer sous-évalué ?
Pour justifier d'une sous-évaluation, le propriétaire doit comparer le loyer à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires, selon une procédure précise. Il peut alors proposer un nouveau loyer au locataire, calculé à partir des loyers de référence, tout en respectant les limites légales, notamment en zone tendue. La proposition de réévaluation doit être envoyée au locataire au moins six mois avant la fin du bail, et le locataire doit donner sa réponse quatre mois avant la fin du bail.
Chez Orisha Real Estate, nous vous aidons à gérer efficacement vos biens locatifs. Notre solution de gestion locative assure la révision et l'encadrement des loyers en conformité avec la législation.
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