La Loi ALUR, entrée en vigueur depuis 2014, a permis l'entrée en vigueur de plusieurs réglementations comme la création d'un fonds de travaux obligatoire pour toutes les copropriétés. Voici ce qu'il faut savoir pour les syndic de copropriétés.
Qu'est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?
Le fonds de travaux est une réserve financière accumulée à l'avance par une copropriété pour financer des travaux de conservation ou de rénovation de l'immeuble. Instauré par la loi ALUR en 2014, ce fonds est obligatoire pour toutes les copropriétés. La création de cette provision permet aux copropriétaires de prévoir les dépenses futures, évitant ainsi des situations d'impayés ou des difficultés à prendre des décisions lors de l'assemblée générale concernant des rénovations nécessaires. Le fonds de travaux doit représenter au minimum 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété.
Depuis 2023, si l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
Le fonds de travaux loi ALUR est destiné à financer des travaux obligatoires prescrits par la loi ou les règlements, des travaux d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble ordonnés par le syndic, des travaux votés par l'assemblée générale non inclus dans le budget prévisionnel, et des études techniques liées à ces travaux. Depuis 2023, il peut également couvrir les dépenses liées à l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ou du Diagnostic Technique Global, les travaux liés à la sécurité des occupants et ceux visant à réaliser des économies d'énergie, même s'ils ne sont pas prévus par ce plan.
Quelles sont les copropriétés concernées par le fonds de travaux ?
Depuis 2023, toutes les copropriétés doivent constituer un fond de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble. L’entrée en vigueur de cette mesure est fixée au 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 pour les copropriétés possédant entre 51 et 200 lots et 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Comment constituer le fonds de travaux ?
Le syndic en charge de la gestion de la copropriété doit initier la création du fonds de travaux en l'inscrivant à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Il est également responsable de l'ouverture d'un compte bancaire distinct et rémunéré pour ce fonds, avec les intérêts reversés à la copropriété.
Il est important de noter que les fonds accumulés pour les travaux sont couverts par la garantie financière du syndic, qui assure toutes les sommes qu'il détient pour le compte des copropriétaires. Cette garantie entraîne une augmentation automatique de la prime d'assurance du syndic.
Une fois que l'assemblée générale a déterminé le montant de la cotisation annuelle, le fonds de travaux est alimenté par des appels de fonds, généralement sur une base trimestrielle, aux mêmes dates d'échéance que les appels de provisions pour le budget prévisionnel.
Tous les copropriétaires doivent contribuer au financement du fonds de travaux, généralement en proportion de leurs tantièmes de charges générales. Cependant, en fonction de la configuration de la copropriété, il se peut que certains copropriétaires ne bénéficient pas des améliorations apportées par les travaux financés par le fonds de la même manière. Dans ce cas, l'assemblée générale peut voter pour une clé de répartition spécifique ou par bâtiment. La cotisation serait alors répartie en fonction de tantièmes spéciaux.
Qu'advient-il du fonds de travaux en cas de vente ou de non-utilisation ?
Les contributions au fonds de travaux, conformément à la loi ALUR, sont associées au lot et non au propriétaire. Par conséquent, si le lot est vendu, le propriétaire ne peut pas demander de remboursement au syndic. Il est donc possible que les fonds soient utilisés pour des travaux après que le propriétaire ayant contribué au fonds ait quitté la copropriété. En pratique, on observe souvent que les contributions au fonds de travaux peuvent influencer le prix de vente du lot.
La loi prévoit un plafond pour ce fonds de travaux. Les copropriétaires peuvent suspendre leurs versements dès que le montant total du fonds de travaux dépasse celui du budget prévisionnel. En pratique, sur la base de 5% par an, il est probable que ce plafond ne soit pas atteint avant une quinzaine d'années, sauf si la loi est mise à jour avant cette date. Depuis le 1er janvier 2023, si un plan pluriannuel de travaux est adopté par l'assemblée générale, celle-ci peut décider de suspendre les versements lorsque le montant du fonds dépasse 50% du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
En attendant, si le fonds n'est pas utilisé et atteint le montant du budget prévisionnel, le syndic doit proposer à l'assemblée générale la mise en place d'un plan pluriannuel de travaux et la suspension des cotisations. Si les copropriétaires votent contre le plan pluriannuel, ils peuvent arrêter de verser des fonds.
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