La gestion des charges en copropriété est un sujet complexe, surtout lorsque le bien est mis en location. Il est essentiel de comprendre quelles charges peuvent être récupérées par le propriétaire auprès du locataire et comment les gérer correctement. Ce guide vous explique tout sur les charges locatives ou charges récupérables.
Qu’est-ce qu’une charge récupérable en copropriété ?
Une charge récupérable est une dépense initialement payée par le propriétaire d’un bien en copropriété, mais qui peut être remboursée par le locataire. Cette possibilité concerne principalement les locations vides ou meublées dont le bail a été signé après le 27 mars 2014, selon la loi ALUR. Pour les baux signés avant cette date, la liste des charges récupérables doit être précisée dans le contrat de location.
Charges liées au gardien ou concierge
Si le gardien ou concierge dispose d’un logement de fonction, le propriétaire peut récupérer une partie des charges salariales : 75 % si l’employé assure le nettoyage des parties communes et la gestion des containers à ordures, et 40 % s’il n’assure qu’une seule de ces tâches. En l'absence de logement de fonction, 100 % des charges salariales peuvent être récupérées. Cependant, certaines charges, telles que les indemnités de départ à la retraite ou les cotisations à une mutuelle, restent à la charge du propriétaire.
Charges liées à l’ascenseur
Les dépenses d’électricité, la fourniture de produits d’entretien, les petites réparations de la cabine, et les frais liés à l’utilisation de l’ascenseur (nettoyage, visites périodiques, etc.) sont considérées comme des charges locatives récupérables.
Chauffage, eau froide et eau chaude
Pour les installations collectives, le propriétaire peut récupérer auprès du locataire les coûts liés à la consommation d’eau, les produits d’entretien, la fourniture d’énergie, et l’exploitation des compteurs. Pour les installations individuelles, ces charges restent entièrement à la charge du locataire.
Parties communes intérieures et espaces extérieurs
Le locataire est responsable des charges liées à l’électricité, l’entretien des tapis, du vide-ordures, ainsi que des espaces extérieurs comme les voies de circulation et les aires de stationnement. Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage sont également récupérables par le propriétaire.
Décompte et régularisation des charges
La régularisation annuelle
Le propriétaire doit effectuer une régularisation des charges au moins une fois par an. Cela consiste à comparer les provisions perçues avec les dépenses réelles. Le locataire doit recevoir un décompte des charges au moins un mois avant la régularisation. Le propriétaire doit également garder les justificatifs des charges à disposition du locataire pendant six mois suivant l’envoi du décompte.
En cas de départ du locataire
Si le locataire quitte le logement avant la régularisation des charges, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation. Le décompte des charges sera ensuite envoyé en même temps que le solde du dépôt de garantie.
Comprendre et bien gérer les charges récupérables en copropriété est essentiel pour les propriétaires bailleurs. Une gestion rigoureuse de ces charges garantit une relation locataire-propriétaire sans accroc et permet d’éviter des conflits potentiels.
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