Pour assurer le bon fonctionnement d'une copropriété et veiller à son entretien, il est nécessaire de financer les charges courantes. C'est l'une des principales missions du syndic : élaborer un budget prévisionnel, appeler des provisions, et gérer les fonds de roulement. Entre provisions, avances et fonds de travaux, il est important de bien comprendre les différents types d'appels de fonds en copropriété.
Le budget prévisionnel et provisions
Qu'est-ce que le budget prévisionnel ?
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de 12 mois et est élaboré par le syndic en collaboration avec le conseil syndical. Il doit être voté en assemblée générale et sert à anticiper les dépenses courantes de la copropriété pour l'année à venir. Parmi ces dépenses, on retrouve :
- les honoraires du syndic,
- les frais de nettoyage des parties communes et d’entretien des espaces verts,
- les petites réparations,
- les assurances,
- les travaux visant à maintenir l’immeuble ou les équipements en bon état,
- le remplacement d’éléments d’équipements communs compris dans le contrat d’entretien,
- les contrôles périodiques obligatoires comme celui de l’ascenseur par exemple.
Sur la base de ce budget prévisionnel, des provisions équivalant à un quart du budget sont exigibles chaque trimestre ou selon la période fixée en assemblée générale. Le syndic est responsable du recouvrement de ces provisions, mais peut également appeler d’autres montants pour des dépenses spécifiques.
Les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel et les provisions pour travaux urgents
Provisions pour dépenses non incluses dans le budget prévisionnel
Le syndic peut appeler des provisions pour des dépenses qui ne sont pas incluses dans le budget prévisionnel, notamment pour des travaux de conservation, d'entretien, d'amélioration ou de transformation des équipements communs, ainsi que pour l'ajout de nouveaux éléments ou la création de locaux communs. Ces travaux doivent avoir été votés en assemblée générale, et le syndic doit informer les copropriétaires de la somme exigible avant la date d'exigibilité.
Travaux urgents
En cas d'urgence nécessitant des travaux pour sauvegarder la copropriété, le syndic peut initier les travaux de sa propre initiative. Il doit alors en informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale extraordinaire. Pour financer ces travaux, le syndic peut demander une provision préalable, ne dépassant pas un tiers du devis estimatif, après consultation du conseil syndical.
Les avances de trésorerie
Le fonds de roulement ou avance de trésorerie permanente
Le règlement de copropriété peut prévoir la constitution d'une avance de trésorerie, où chaque copropriétaire contribue selon sa quote-part. Cette avance, qui ne peut excéder un sixième du budget prévisionnel, sert de réserve et ne peut être utilisée pour payer les charges courantes. Elle est remboursable en cas de vente du lot.
Les provisions spéciales
Tous les trois ans, le syndic doit soumettre au vote de l’assemblée générale une résolution pour constituer des provisions spéciales destinées à financer les travaux d’entretien et de conservation des parties communes et des équipements communs, qui pourraient être nécessaires dans les trois ans à venir.
Le plan pluriannuel de travaux
Dans le cadre du plan pluriannuel de travaux, le syndic appelle les montants correspondant à l’échéancier prévu et voté en assemblée générale.
Le fonds de travaux ALUR
La loi ALUR impose, depuis le 1er janvier 2017, la constitution d’un fonds de travaux destiné à financer les travaux d’entretien dans les immeubles d’habitation. Ce fonds doit représenter au moins 5 % du budget prévisionnel et est constitué par des cotisations réparties selon les mêmes modalités que les charges courantes. Contrairement aux avances, ces provisions restent acquises à la copropriété en cas de vente du lot, et ne sont donc pas remboursables au copropriétaire vendeur.
Comprendre les différents appels de fonds en copropriété est essentiel pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble. Entre budget prévisionnel, provisions pour travaux urgents, avances de trésorerie et fonds de travaux, chaque type de fonds joue un rôle crucial dans la gestion financière de la copropriété. En tant que propriétaire, il est important de savoir à quoi correspondent ces appels de fonds pour mieux anticiper les dépenses et éviter les mauvaises surprises.
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